土地市场大变局

在政策引领下的土地供应体系重塑

一、政策引领，供应机制动态调整

自然资源部已明确各地需根据商品房库存周期灵活调整供地规模。对于去化周期超过36个月的城市，已暂停新增商品住宅用地出让，转而积极盘活存量土地。杭州市率先实施“以房定地”政策，优化区域供地模式，促进供需平衡，这是城市土地管理的一大创新。

二、市场准入规则变革，土地要素流动加速

多地取消土地拍卖限价政策，恢复“价高者得”的竞拍机制，如成都、合肥等城市已走在改革前列。放宽容积率限制，苏州推出的容积率仅0.6的低密度地块，满足了改善性住房需求，这些都是土地市场的重要变化。

三、城乡土地要素双向流动，区域市场分化明显

新《土地管理法》确立了农村集体经营性建设用地入市的法律地位，2025年新编县乡级国土空间规划明确将部分建设用地指标用于农业农村发展。改革的推进面临地方积极性不足的挑战，原有土地财政模式受到冲击。全国已完成“多规合一”的国土空间规划顶层设计，建立了五级规划体系，强化土地用途管制和空间资源配置效率。

区域市场上，供应规模出现了两极分化。银川、成都等12个城市住宅用地供应缩减超过20%，而广州、三亚等4个城市则逆势增长。在需求结构上，随着人口负增长的背景，刚需购房群体缩减，土地供应正在转向满足改善型住房需求。上海、广州等核心城市通过低密度、高品质项目维持市场热度，显示出核心城市的吸引力。

四、存量盘活成新常态

自然资源部推动批而未供和闲置土地处置，存量盘活成为新常态。南京、苏州等城市加大城市更新地块供应力度。浙江丽水试点的个性化住房供给路径，拆分地块面向个体出让，单宗土地面积最小仅100平方米，这是供应模式的创新突破。

这个变局本质上是土地要素市场化改革的深化。从政策调控的角度看，这是一个从增量扩张向存量优化的转变。人口、产业等深层变量也在重构城市的发展格局。未来，随着改革的深入，土地市场将迎来更多的机遇和挑战。